相信參與過4/18新書發表會的六百多位朋友們

看過第一集<找到如何成功的秘密> 都懂得銀行鑑價了

不會再有買到超出行情房子的可能性  

會評估物件  知道物件的底價 只是基本功
看完第一集  你懂了  銀行鑑價

但是這只是開始而已
更重要也更高深的還在後頭


學會銀行鑑價只保證  房子能買在低點
但 這樣就表示有賺了嗎??                                                                                                  
這樣表示你知道如何不花一毛錢買房子投資嗎??

你看懂我想表達的了嗎??
我要強調的就是〝實際的〞
別的先不用多說了
從貸款聊起好了 一個步驟就能讓你馬上知道貸款買一棟房子你比別人多花了多少

通常買賣房子你會找誰??                                                                                                   大多人的答案應該是仲介或是自形跟屋主買賣

接下來貸款你會找誰辦??
我想大多數的回答都是代書
但是仔細想想 代書的工作是貸款嗎?


其實代書的工作是代人書寫 銀行的專業和代書根本沒關係
那為什麼老一輩貸款都找代書 因為就是不懂
如果懂了 那麼你爸爸你爺爺的存摺現在就又多了好幾十萬了

 
找代書辦貸款 代書不可能會說不會
因為代書也要吃飯 所以他一定會說他會
但是代書辦貸款 他是每一間都送 利息不管 送的過就辦   所謂的大數法則


你想 這樣的做法 你辦到的貸款額度會高嗎??利率會低嗎?? 機率真的不高!!
說到這裡 我真的希望你6月27號可以來台中參加新書發表會

因為這一本書 裡面寫滿了銀行的專業
這些專業寫下去 銀行行員和代書真的都快失業了
因為這些專業真的不難 難就在於沒人和你說而已

新書發表會:
時間:2009年6月27日星期六 下午一點進場
地點:藤蔓投資顧問有限公司 地下室一樓〈台中市西屯區上石北二巷15號)
座位:2000個 前300位為貴賓席 憑新書即可入場
主講:Trump.Wu

新書目錄 :

這本新書裡面還特別收藏了40個以前和你一樣不懂不動產的學員的成長過程
很特別 也很實在
這在別本書裡一定看不到
很多書是叫你玩老鼠圈
玩老鼠圈也是有成長的阿

例如你20歲玩要5分鐘才能跳出老鼠圈
30歲玩只要2分鐘就能跳出老鼠圈
40歲的時候 只要花30秒就能跳出老鼠圈
老鼠圈界都叫你達人 給你膜拜
但 你的老婆會說一句話:老公 該去上班了 家裡快沒米了

5/21 我們在中山大學的講座 來了200個                                                                           200是多少你知道嗎??接近爆滿了 這表示了

第一:下一場的講座可能要找位置更多的大學 不然可能又有人要站著聽演講
第二:又多了200個人知道怎麼樣才能實際的從不動產省〈賺〉到錢

 

 快跟我聯絡吧:施小姐 0 9 8 2-5 3 6-7 2 6

房地產論壇: http://2do.twbbs.org/forums/?fromuid=1739

 

 ==========預購信件===請自行購買品項主旨=============
信件主旨:預購新書第二本【老虎團隊~創造無限的可能】 300nt
信件主旨: 現夠 第一本 【找到如何成功的秘密】                 300nt

 

 

 

信件主旨:兩本合購   套裝價    550nt

信件內容:
     姓名:
     手機:
     數量:  第一或第二本  或合購
     繳費之銀行帳號後五碼:
     取貨時間:2009年6月27日星期六 下午一點
     取貨地點:藤蔓投資顧問有限公司 地下室一樓(台中市西屯區上石北二巷15號)
               
◎繳費方式:請以ATM轉帳繳費
                        銀行:中國信託(822) 
                        帳號:045-530-385-836
                    轉帳後請email 聯絡或留言或電話聯絡,確認預購。謝謝!

◎E-mail/MSN:luluflower@livemail.tw

 

請火速與施小姐聯絡 0 9 8 2- 5 3 6 7 2 6
請務必註明訂購幾本?一或二集?以及聯絡電話與姓名(本名)!
6/27是否蒞臨逢甲會場?
按照訂購順序排列 500個貴賓席訂完為止!

 

 

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   有夢想的人‧是可以經得起生活中的磨練‧並藉由挑戰害怕的事‧來提昇自己‧強
迫自我成長                                  
                                                                           
                                                                           
    去年底,台灣舉辦「國際 24 小時超級馬拉松」比賽,每個參賽的選手,都必 
  須挑戰自己體能的極限,連續跑步 24 小時。                                 
                                                                           
                                                                           
    林義傑,23 歲,是台北體育學院的學生,也是中長跑的選手,過去的成績並不
  突出,但是他在「超級馬拉松」中,憑著堅強的決心與毅力,跑完 24 小時,也跑 
  出「220 公里」的佳績,勇奪冠軍。                                         
                                                                           
                                                                           
    天啊,220 公里,大概是「從台北跑到員林」那麼長吧!平常在高速公路上開 
  車,不塞車,也要開兩個多小時耶,他是怎麼做到的?                         
                                                                           
                                                                           
    「我心中只有一個念頭,就是──不能輸給外籍選手!」林義傑在跑完漫長比

  賽、擊敗所有國際高手之後說。 他,從白天一直跑,跑到夜幕低垂、跑到月亮上  
  升、跑到凌晨一點、兩點……「我,快撐不下去了,腳跑不動了!」可是,他告訴自

  己:「我……我絕不能輸給外籍選手,絕不能輸給外國人……我一定要咬緊牙關、堅
持下去!」                                                                 
                                                                           
                                                                           
    半夜後,氣溫急速下降,林義傑跑在寒冷的黑夜,全身起雞皮疙瘩,好涼、好 
  冷;而且,腿已經發麻、痠痛,只能緩步走,幾乎跑不起來了!看到受邀前來參   
  賽、實力最強的俄羅斯選手扎巴洛夫,在跑了 13 小時後,已經受不了,退出了比 
  賽,而我呢,要不要放棄?要不要退出?                                     
                                                                           
                                                                           
    「不,不,我絕不放棄,絕不退出!」林義傑告訴自己。                   
                                                                           
                                                                           
    清晨五、六點,天矇矇亮,晨曦慢慢照射出來,好累、好睏,好想睡覺哦!此 
  時,隊友以熱毛巾為林義傑敷臉,讓他振奮精神,熬過最痛苦的難關!           
                                                                           
                                                                           
    跑了 16 小時後,紐西蘭華裔女將胡穎兒追了上來,天哪,女孩子耶,居然追 
  上我了!不,不,我除了不能輸給「外國人」之外,也不能輸給「女孩子」!想到 
  這裡,林義傑用力抬起不聽話的雙腿,勇敢向前邁進;雖然大部份選手都面臨「失 
  溫、脫水」現象,但「超級馬拉松」比的不就是「毅力、耐力與勇氣」嗎?跑啊, 
  繼續跑,絕不能放棄!                                                     
                                                                           
                                                                           
    撐到最後 1 小時,林義傑比胡穎兒多跑了 3 公里,才確定領先了所有選手。 
  而在林義傑的提議下,胡穎兒與他在最後階段一起牽手跑了兩圈;因為,林義傑   
  說,當時胡穎兒已有嘔吐的現象,他想與她一起共度難關。                     
                                                                           
                                                                           
    最後,林義傑以 220 公里,奪得男子組冠軍;而胡穎兒也以 218.37 公里,戴
  上女子組后冠。                                                           
                                                                           
                                                                           
    在○○七電影「縱橫天下」中,女主角蘇菲瑪索說了一句話:「人不冒險,枉為

  一生。」                                                                 
                                                                           
                                                                           
    的確,人生就是要冒險、要挑戰,否則真是枉為一生啊!                   
                                                                           
                                                                           
    有個讀者說,他的座右銘是──「自古成功靠勉強」,所以,他每天都要「勉強

  自己」用心讀書、努力工作、傾聽別人說話……

                                                                           
                                                                           
    我覺得,「勉強」兩字,用得比較含蓄些,假如改成「強迫」,或許會更具真 
  實動感──「自古成功靠強迫!」

                                                                           
                                                                           
    人就是要「強迫自己」,不能輕鬆、隨意度日;就像林義傑,強迫自己「跑完 
  24 小時」,才會有「擊敗所有國內外選手」、「勇奪超級馬拉松金牌」的美好紀  
  錄!                                                                     
 《成功座右銘》                                                            
                                                                           
   「最困難的時候,就是距離成功不遠了!」                                
   「風霜之後,柿子變紅、蘿蔔更甜,人生又何嘗不是如此?」                
   人也是一樣,必須經過「挫折與風霜」;因為,挫折與風霜正是老天在磨練我  
 們,只要我們「強迫自己」通過這些最困難的考驗,成功就離我們不遠了。        
   「我做不到啦──則永遠不會成功;我再試試看──則往往創造奇蹟!」

   知道嗎,哥倫布是憑著「信心」才發現新大陸,而不是憑著「航海圖」呀!我們
 也是一樣,必須有信心,才能夠做出一番事業,因為,「自信心,是一切成就的起  
 點!」所以,許多棒球專家都同意──「得分總在二出局之後才開始!」只要不放棄

 念與希望,再努力試試看,相信就一定會有峰迴路轉、起死回生的契機!          
   「再多一點努力,就多一點成功!」                                      
   聽過「百分之一百二十哲學」嗎?就是「百分百的努力」之後,還要加上「百分
 之二十的勉強」!只要付出更多,回收自然會更大!所以:                      
                                                                           
                                                                           
                           失敗的人──什麼都不做:

                           一般的人──只做這一點;

                           成功的人──多做一點點;

                           頂尖的人──再多做一點。

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「土地稅法」全文
 

土地稅法全文刊載如下
近日常有網友詢問土地稅法全文,因此將土地稅法全文刊載如下:
中華民國六十六年七月十四日總統令公布施行
中華民國六十八年七月二十五日總統令公布修正
中華民國七十八年十月三十日總統令公布修正
中華民國八十二年七月三十日總統令刪除第五十六條條文
中華民國八十三年一月七日總統令公布修正第三十九條、第三十九條之一條文
中華民國八十四年一月十八日總統令公布修正第三十一條及第五十五條之二條文
中華民國八十六年一月十五日總統號令修正第三十條條文
中華民國八十六年五月二十一日總統令增訂第二十八條之二並修正第三十九條條文
中華民國八十六年十月二十九日總統令公布修正第三十條條文

第一章 總 則
第一節 一般規定
第 一 條 土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。
第 二 條 土地稅之主管機關:中央為財政部;省︵市︶為財政廳︵局︶;縣︵市︶為稅捐稽徵機關。
田賦實物經收機關為省︵市︶糧政主管機關。
第 三 條 地價稅或田賦之納稅義務人如左:
一、土地所有權人。
二、設有典權土地,為典權人。
三、承領土地,為承領人。
四、承墾土地,為耕作權人。
前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者,以管理機關或管理人為納稅義務人;其為分別共有者,地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人;田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人,未推舉代表者,以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
第 四 條 土地有左列情形之一者,主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦:
一、納稅義務人行蹤不明者。
二、權屬不明者。
三、無人管理者。
四、土地所有權人申請由占有人代繳者。
土地所有權人在同一直轄市、縣︵市︶內有兩筆以上土地,為不同之使用人所使用時,如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算,各土地使用人應就所使用土地之地價比例,負代繳地價稅之義務。
第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦,得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。
第 五 條 土地增值稅之納稅義務人如左:
一、土地為有償移轉者,為原所有權人。
二、土地為無償移轉者,為取得所有權之人。
三、土地設定典權者,為出典人。
前項所稱有償移轉,指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉,所稱無償移轉,指遺贈及贈與等方式之移轉。
第五條之一 土地所有權移轉,其應納之土地增值稅,納稅義務人未於規定期限內繳納者,得由取得所有權之人代為繳納。依平均地權條例第四十七條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者,其應納之土地增值稅,應由權利人代為繳納。
第 六 條 為發展經濟,促進土地利用,增進社會福利,對於國防、政府機關、公共設施、騎樓走廊、研究機構、教育、交通、水利、給水、鹽業、宗教、醫療、衛生、公私墓、慈善或公益事業及合理之自用住宅等所使用之土地,及重劃、墾荒、改良土地者,得予適當之減免;其減免標準及程序,由行政院定之。
第二節 名詞定義
第 七 條 本法所稱公有土地,指國有、省︵市︶有、縣︵市︶有及鄉、鎮︵市︶有之土地。
第 八 條 本法所稱都市土地,指依法發布都市計畫範圍內之土地;所稱非都市土地,指都市土地以外之土地。
第 九 條 本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。
第 十 條 本法所稱農業用地,指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬地、集貨場、農路、灌溉、排水、漁用碼頭、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室及其他農用之土地;所稱工業用地,指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地;所稱礦業用地,指供礦業實際使用地面之土地。
第十一條 本法所稱空地,指已完成道路、排水及電力設施,於有自來水地區並已完成自來水系統,而仍未依法建築使用;或雖建築使用,而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十,且經直轄市或縣︵市︶政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公有建築用地。
第十二條 本法所稱公告現值,指直轄市及縣︵市︶政府依平均地權條例公告之土地現值。
第十三條 依法課徵田賦之用辭定義如左:
一、地目:指各省︵市︶、縣︵市︶地籍冊所載之土地使用類別。
二、等則:指按各種地目土地單位面積全年收益或地價高低所區分之賦率等級。
三、賦元:指按各種地目等則土地單位面積全年收益或地價釐定全年賦額之單位。
四、賦額:指依每種地目等則之土地面積,乘各該地目等則單位面積釐定之賦元所得每筆土地全年賦元之積。
五、實物:指各地區徵收之稻穀、小麥或就其折徵之他種農作產物。
六、代金:指按應徵實物折徵之現金。
七、夾雜物:指實物中含帶之沙、泥、土、石、稗子等雜物。

第二章 地價稅
第十四條 已規定地價之土地,除依第二十二條規定課徵田賦者外,應課徵地價稅。
第十五條 地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣︵市︶轄區內之地價總額計徵之。
前項所稱地價總額、指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價,經核列歸戶冊之地價總額。
第十六條 地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣︵市︶累進起點地價者,其地價稅按基本稅率徵收;超過累進起點地價者,依左列規定累進課徵:
一、超過累進起點地價未達五倍者,就其超過部分課徵千分之十五。
二、超過累進起點地價五倍至十倍者,就其超過部分課徵千分之二十五。
三、超過累進起點地價十倍至十五倍者,就其超過部分課徵千分之三十五。
四、超過累進起點地價十五倍至二十倍者,就其超過部分課徵千分之四十五。
五、超過累進起點地價二十倍以上者,就其超過部分課徵千分之五十五。
前項所稱累進起點地價,以各該直轄市或縣︵市︶土地七公畝之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。
第十七條 合於左列規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:
一、都市土地面積未超過三公畝部分。
二、非都市土地面積未超過七公畝部分。
國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,適用前項稅率計徵。
土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。
第十八條 供左列事業直接使用之土地,按千分之十計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者,不適用之:
一、工業用地、礦業用地。
二、私立公園、動物園、體育場所用地。
三、寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地。
四、經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地。
五、其他經行政院核定之土地。
在依法劃定之工業區或工業用地公告前,已在非工業區或工業用地設立之工廠,經政府核准有案者,其直接供工廠使用之土地,準用前項規定。
第一項各款土地之地價稅,符合第六條減免規定者,依該條減免之。
第十九條 都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地依第十七條之規定外,統按千分之六計徵地價稅;其未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。
第二十條 公有土地按基本稅率徵收地價稅。但公有土地供公共使用者,免徵地價稅。
第二十一條 凡經直轄市或縣(市)政府核定應徵空地稅之土地,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。

第三章 田 賦
第二十二條 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者,徵收田賦。但都市土地合於左列規定者亦同:
一、依都市計畫編為農業區及保護區,限作農業用地使用者。
二、公共設施尚未完竣前,仍作農業用地使用者。
三、依法限制建築,仍作農業用地使用者。
四、依法不能建築,仍作農業用地使用者。
五,依都市計畫編為公共設施保留地,仍作農業用地使用者。
前項第二款及第三款,以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。
農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍︵藏︶庫、農機中心、蠶種製造︵繁殖︶場、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、農產品批發市場等用地,仍徵收田賦。
公有土地供公共使用及都市計畫公共設施保留地在保留期間未作任何使用並與使用之土地隔離者,免徵田賦。
第二十二條之一 農業用地閒置不用,經直轄市或縣︵市︶政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營,逾期仍未使用或委託經營者,按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅;經加徵荒地稅滿三年,仍不使用者,得照價收買。但有左列情形之一者不在此限:
一、因農業生產或政策之必要而休耕者。
二、因地區性生產不經濟而休耕者。
三、因公害污染不能耕作者。
四、因灌溉、排水設施損壞不能耕作者。
五、因不可抗力不能耕作者。
前項規定之實施辦法,依平均地權條例有關規定辦理。
第二十三條 田賦徵收實物,就各地方生產稻穀或小麥徵收之。不產稻穀或小麥之土地及有特殊情形地方,得按應徵實物折徵當地生產雜糧或折徵代金。
實物計算一律使用公制衡器,以公斤為單位,公兩以下四捨五入。代金以元為單位。
第二十四條 田賦徵收實物,依左列標準計徵之:
一、徵收稻穀區域之土地,每賦元徵收稻穀二十七公斤。
二、徵收小麥區域之土地,每賦元徵收小麥二十五公斤。
前項標準,得由行政院視各地土地稅捐負擔情形,酌予減低。
第二十五條 實物驗收,以新穀同一種類、質色未變及未受蟲害為限;其所含沙、石、泥、土、稗子等雜物及水分標準如左:
一、稻穀:夾雜物不得超過千分之五,水分不得超過百分之十三,重量一公石在五十三公斤二公兩以上者。
二、小麥:夾雜物不得超過千分之四,水分不得超過百分之十三,重量一公石在七十四公斤以上者。
因災害、季節或特殊情形,難達前項實物驗收標準時,得由省︵市︶政府視實際情形,酌予降低。
第二十六條 徵收實物地方,得視當地糧食生產情形,辦理隨賦徵購實物;其標準由行政院核定之。
第二十七條 徵收田賦土地,因交通、水利、土壤及水土保持等因素改變或自然變遷,致其收益有增減時,應辦理地目等則調整;其辦法由中央地政主管機關定之。
第二十七條之一 為調劑農業生產狀況或因應農業發展需要,行政院得決定停徵全部或部分田賦。

第四章 土地增值稅
第二十八條 已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵土地增值稅。
但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,免徵土地增值稅。
第二十八條之一 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地,免徵土地增值稅。但以符合左列各款規定者為限:
一、受贈人為財團法人。
二、法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
三、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
第二十八條之二 配偶相互贈與之土地,不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
第二十九條 已規定地價之土地,設定典權時,出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時,原繳之土地增值稅,應無息退還。
第三十條 土地所有權移轉或設定典權,其申報移轉現值之審核標準,依左列規定:
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者,以訂約日當期之公告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者,以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
三、遺贈之土地,以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
四、依法院判決移轉登記者,以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
五、經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。
六、經政府核定照價收買或協議購買之土地,以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者,以政府給付之地價為準。
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值,經審核超過公告土地現值者,應以其自行申報之移轉現值為準,徵收土地增值稅。
八十六年一月十七日本條修正公布生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件,於本條修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者,其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及第二項規定。
第三十條之一 依法免徵土地增值稅之土地,主管稽徵機關應依左列規定核定其移轉現值並發給免稅證明,以憑辦理土地所有權移轉登記:
一、依第二十八條規定免徵土地增值稅之公有土地,以實際出售價額為準;各級政府贈與或受贈之土地,以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。
二、依第二十八條之一規定,免徵土地增值稅之私有土地,以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。
三、依第三十九條之一第二項規定,免徵土地增值稅之抵價地,以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。
四、依第三十九條之二第一項規定,免徵土地增值稅之農業用地,以權利變更之日當期之公告土地現值為準。
第三十一條 土地漲價總數額之計算,應自該土地所有權移轉或設定典權時,經核定之申報移轉現值中減除左列各項後之餘額,為漲價總數額:
一、規定地價後,未經過移轉之土地,其原規定地價。規定地價後,曾經移轉之土地,其前次移轉現值。
二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用,包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
前項第一款所稱之原規定地價,依平均地權條例之規定;所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值,於因繼承取得之土地再行移轉者,係指繼承開始時該土地之公告現值。
土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新規定地價增繳之地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額,以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。
前項增繳之地價稅抵繳辦法,由行政院定之。
第三十二條 前條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值,遇一般物價有變動時,應按政府發布之物價指數調整後,再計算其土地漲價總數額。
第三十三條 土地增值稅之稅率,依左列規定:
一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者,就其漲價總數額徵收增值稅百分之四十。
二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者,除按前款規定辦理外,其超過部分徵收增值稅百分之五十。
三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者,除按前二款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅百分之六十。
第三十四條 土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。
第三十四條之一 土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,應於土地現值申報書註明自用住宅字樣,並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件;其未註明者,得於繳納期間屆滿前,向當地稽徵機關補行申請,逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
土地所有權移轉,依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件,稽徵機關應主動通知土地所有權人,其合於自用住宅用地要件者,應於收到通知之次日起三十日內提出申請,逾期申請者,不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
第三十五條 土地所有權人於出售土地或土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,二年內重購土地合於左列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已繳納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:
一、自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分,仍作自用住宅用地者。
二、自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三、自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。
前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出售土地或土地始被徵收者,準用之。
第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。
第三十六條 前條第一項所稱原出售土地地價,以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準。所稱新購土地地價,以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準;該次移轉課徵契稅之土地,以該次移轉計徵契稅之地價為準。
第三十七條 土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,五年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款;重購之土地,改作其他用途者亦同。
第三十八條 ︵刪除︶
第三十九條 被徵收之土地,免徵其土地增值稅。
依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,準用前項規定,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者,準用第一項之規定。
經重劃之土地,於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅減徵百分之四十。
第三十九條之一 區段徵收之土地,以現金補償其地價者,依前條第一項規定,免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。
區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時,應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅,準用前條第三項之規定。
第三十九條之二 農業用地在依法作農業使用時,移轉與自行耕作之農民繼續耕作者,免徵土地增值稅。
依前項規定,免徵土地增值稅之農業用地,於變更為非農業使用後再移轉時,應以其前次權利變更之日當期之公告土地現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

第五章 稽徵程序
第四十條 地價稅由直轄市或縣︵市︶主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定,每年徵收一次,必要時得分二期徵收;其開徵日期,由省︵市︶政府定之。
第四十一條 依第十七條及第十八條規定,得適用特別稅率之用地,土地所有權人應於每年︵期︶地價稅開徵四十日前提出申請,逾期申請者,自申請之次年期開始適用。前已核定而用途未變更者,以後免再申請。
適用特別稅率之原因、事實消滅時,應即向主管稽徵機關申請。
第四十二條 主管稽徵機關應於每年︵期︶地價稅開徵六十日前,將第十七條及第十八條適用特別稅率課徵地價稅之有關規定及其申請手續公告週知。
第四十三條 主管稽徵機關於查定納稅義務人每期應納地價稅額後,應填發地價稅稅單,分送納稅義務人或代繳義務人,並將繳納期限、罰則、收款公庫名稱地點、稅額計算方法等公告週知。
第四十四條 地價稅納稅義務人或代繳義務人應於收到地價稅稅單後三十日內,向指定公庫繳納。
第四十五條 田賦由直轄市及縣︵市︶主管稽徵機關依每一土地所有權人所有土地按段歸戶後之賦額核定,每年以分上下二期徵收為原則,於農作物收穫後一個月內開徵,每期應徵成數,得按每期實物收穫量之比例,就賦額劃分計徵之。
第四十六條 主管稽徵機關應於每期田賦開徵前十日,將開徵日期、繳納處所及繳納須知等事項公告週知,並填發繳納通知單,分送納稅義務人或代繳義務人,持憑繳納。
第四十七條 田賦納稅義務人或代繳義務人於收到田賦繳納通知單後;徵收實物者,應於三十日內向指定地點繳納;折徵代金者,應於三十日內向公庫繳納。
第四十八條 田賦徵收實物之土地,因受環境或自然限制變更使用,申請改徵實物代金者,納稅義務人應於當地徵收實物之農作物普遍播種後三十日內,向鄉鎮市區公所申報。
申報折徵代金案件,鄉鎮市區公所應派員實地調查屬實後,列冊送由主管稽徵機關會同當地糧食機關派員勘查核定。
第四十九條 土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢附契約影本及有關文件,共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值。
主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內,核定應納土地增值稅額,並填發稅單,送達納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件,其期間得延長為二十日。
權利人及義務人應於繳納土地增值稅後,共同向主管地政機關申請土地所有權移轉或設定典權登記。主管地政機關於登記時,發現該土地公告現值、原規定地價或前次移轉現值有錯誤者,立即移送主管稽徵機關更正重核土地增值稅。
第五十條 土地增值稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後,應於三十日內向公庫繳納。
第五十一條 欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權。
經法院拍賣之土地,依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。
第一項所欠稅款,土地承受人得申請代繳或在買價、典價內照數扣留完納;其屬代繳者,得向納稅義人求償。
第五十二條 經徵收或收買之土地,該管直轄市縣︵市︶地政機關或收買機關,應檢附土地清冊及補償清冊,通知主管稽徵機關,核算土地增值稅及應納未納之地價稅或田賦,稽徵機關應於收到通知後十五日內,造具代扣稅款證明冊,送由稽收或收買機關,於發放價款或補償費時代為扣繳。

第六章 罰 則
第五十三條 納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者,每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金;逾三十日仍未繳納者,移送法院強制執行。經核准以票據繳納稅款者,以票據兌現日為繳納日。
欠繳之田賦代金及應發或應追收欠繳之隨賦徵購實物價款,均應按照繳付或徵購當時政府核定之標準計算。
第五十四條 納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時,未向主管稽徵機關申報者,依左列規定辦理:
一、逃稅或減輕稅賦者,除追補應納部分外,處短匿稅額或賦額三倍之罰鍰。
二、規避繳納實物者,除追補應納部分外,處應繳田賦實物額一倍之罰鍰。
土地買賣未辦竣權利移轉登記,再行出售者,處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。
第一項應追補之稅額或賦額、隨賦徵購實物及罰鍰,納稅義務人應於通知繳納之日起一個月內繳納之;逾期不繳納者,移送法院強制執行。
第五十五條 依前條規定追補應繳田賦時,實物部分按實物追收之;代金及罰鍰部分,按繳交時實物折徵代金標準折收之;應發隨賦徵購實物價款,按徵購時核定標準計發之。
第五十五條之一 依第二十八條之一受贈土地之財團法人,有左列情形之一者,除追補應納之土地增值稅外,並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰:
一、未按捐贈目的使用土地者。
二、違反各該事業設立宗旨者。
三、土地收益未全部用於各該事業者。
四、經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。
第五十五條之二 依第三十九條之二第一項取得之農業用地,取得者於完成移轉登記後,有左列不繼續耕作情形之一者,處以原免徵土地增值稅額二倍之罰鍰,其金額不得少於取得時申報移轉現值百分之二:
一、再移轉與非自行耕作農民。
二、非依第二十二條之一規定之各項原因,閒置不用者。
三、非依法令變更為非農業用地使用。
前項應處罰鍰之土地,不繼續耕作面積未達每宗土地原免徵土地增值稅土地面積之五分之一,其罰鍰得按實際不繼續耕作面積比率計算。但以一次為限。
第五十六條 刪除

第七章 附 則
第五十七條 本法施行區域,由行政院以命令定之。
第五十八條 本法施行細則,由行政院定之。
第五十九條 本法自公布日施行。

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當買賣雙方談妥房地產買賣價金及條件後,就進入實質的房地產交易流程。
房地產一般的買賣流程民間習慣上可區分為下列五個階段:

1.付訂 2.簽約 3.用印 4.完稅 5.交屋


茲將各個階段的作業內容詳述於後:
________________________________________

1.付訂:


即買方交付訂金予賣方,賣方簽立訂金收據予買方。訂金習慣上又可分為小訂與大訂,小訂
約為數萬元不等;大訂約為買賣價金的3~5%左右,可由雙方協商敲定。雙方並約定簽訂買
賣契約的時間與地點,以及由那位代書來承辦。訂金收據範本可請代書提供。內政部規定買
方依法有3天以上的契約審閱權。
 
________________________________________

2.簽約:


買賣雙方在代書協助見証下簽立買賣契約書,買方有契約審閱權,可要求簽約前五天攜回契
約審閱,契約範本可請代書提供。簽約時買方須支付部分價金予賣方,習慣上價金的支付分
為四次給付,即 1.簽約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時。若有銀行貸款,貸款金額
通常視為尾款於交屋時給付,其餘自備款部分則分別在前三次給付,各次給付金額於簽約時
由雙方約定。
簽約時買方須備證件及款項:印章、身份證(或授權書、被授權人身分證)、簽約款。
簽約時賣方須備證件:印章、身份證(或授權書、被授權人身分證)、土地、建物權狀正本。
________________________________________

3.用印:



代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書類,須由買賣雙方簽名並蓋印
鑑章,買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書,雙方並於增值稅申報書、契稅申報書
、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好印鑑章的手續,稱為用印。買方支付第二
次價金予賣方。
用印時買方須備證件及款項:印鑑章、印鑑證明2份(6個月內)、戶口名簿影本2份或戶籍
謄本2份、預繳規費2至3萬元整予代書。由代書辦理申報契稅及增值稅送件,土地增值稅自
用件(約20個工作天核發稅單);土地增值稅一般件(約7個工作天核發稅單)。若買方需貸
款,應於用印同時決定貸款銀行,由代書整理貸款資料後送件,銀行收件:審查、估價、對
保、用印(約2至3星期)。
用印時賣方須備證件及款項:印鑑章、印鑑證明2份(6個月內〉、戶口名簿影本2份或戶籍
謄本2份、近期房屋、地價稅單正本。


 
________________________________________

4.完稅:

完稅是產權移轉過程中的一個流程,稅捐機關針對代書申請移轉的不動產開立應課徵的各項
稅費單據,須由買賣雙方繳納稅款完稅後,地政機關必須檢視所附各項完稅單據,始能核准
並完成移轉登記。
賣方應繳稅費:土地增值稅,賣出後次年應申報財產交易所得稅,賣方不動產若有抵押權設
定時,需負擔塗銷登記費,若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須完稅。完稅時
買方支付第三次價金予賣方。
買方應繳稅費:契稅、印花稅、代書費、登記規費。
雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅。
上述稅費受任代書均可按實計算並詳列細目後,由雙方結算負擔。
雙方完稅後,代書向地政機關辦理產權過戶、設定送件。


________________________________________

5.交屋:

房屋及土地產權過戶至買方名下後,由買方支付賣方價金尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,
賣方點交房屋、交付鑰匙予買方,買賣完成。

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From : 30雜誌電子報
 
陳漢典從沒想過,自己能靠模仿走紅。原本只是綠葉的陳漢典,憑著配合度高與臨場的機智反應,贏得觀眾緣,他的名字是網路熱門搜尋排行,人氣指數不輸偶像明星,還壓倒劉德華、羅志祥、張學友等人,成為無名小站網友熱愛的五大人氣王。在愛投網「B 咖誰最紅?」的投票結果,陳漢典脫穎而出,勇奪最紅B 咖寶座。

他出身公務員家庭。爺爺是法官,父親是書記官,唯一的哥哥是老師,現在走的路是全家人從沒想過的。「我自己也很意外,原本計畫是當兵完後從商,」他說,家族真的要與表演有關聯的是演過養鴨人家的叔公陳國鈞。

從小,陳漢典就很愛表演。「我的綽號就叫開心果,在學校常模仿老師,逗同學開心,」骨碌碌的靈活大眼睛,以及可愛、討喜的長相讓陳漢典一上台就笑聲不斷,自此成為風雲人物,任何表演都少不了他,膽子也愈練愈大。能主持會模仿,謙虛又肯學習的陳漢典迅速累積知名度,一躍成為各大校園與活動的熱門主持人。

入行後,面對的場面規模從學校的幾百人,到幾千、幾萬人,他發現,自己個性裡潛藏的怕生、緊張因子,被放大了。

他回憶剛開始到《全民大悶鍋》錄影時,只敢站在走廊,不敢跟邰智源、郭子乾等人打招呼。「我其實很怕生,容易緊張,也不知道要跟大家說什麼,就躲到旁邊。」但他知道,出了社會,懂得幽默,能與人應對自如的好人緣心法愈顯重要。

被公認的「幽默達人」胡志強是陳漢典最想請益的對象。他的幽默故事不勝枚舉。有次,在公開場合,一位小朋友誤認胡志強為蘇貞昌(兩人頭髮很像),現場一片靜默。胡志強很有風度彎下腰問:「小朋友,你從哪裡來?」小朋友回答他來自台北縣,他幽默一笑,對大家說:「如果這位小朋友來自台北市,他可能也會叫我馬英九。」輕鬆化解尷尬氣氛。

除了幽默之外,胡志強的創意讓他年年高居民選首長人氣指數第一。創意從「頭」開始。他以地球、太陽餅、籃球跟自己的頭對比,藉由詼諧的創意象徵宏觀、意味在地、傳達行動的胡志強,打破八股的競選廣告。今年初,政府祭出消費券刺激經濟方案,胡志強推出「在台中市用消費券,送豪宅」的創意行銷,為台中市吸金近50 億元。

其實,胡志強小時候非常害羞、內向。「我國小時不愛講話,很安靜,」他說,小學班上有60 位同學,拍照時,大家都往中間擠,「我是站在最角落,還跟旁邊空一個位子。」長大後的胡志強能言善道、圓融機智,三言兩語就能製造現場的輕鬆氣氛,曾代表台灣與國際關係教父季辛吉進行電視辯論,獲得滿堂彩。

幽默能創造好人緣,也才能調合鼎鼐,擁有熟諳人情事故的圓融,更能讓自己與他人快樂,這也是每個人經營人生應該具備的生命態度與處世哲學。

胡志強是如何從木訥的小孩變成幽默天王?怎麼才能具備好人緣?要怎麼發想創意?從胡志強與陳漢典兩人的對話中發現幽默一點也不難,好人緣更是唾手可得。

幽默感 可學習
幽默感其實是後天學習而來,人一生下來都是嚎啕大哭的,沒有人天生就有幽默感的。

陳:雖然我很會搞笑,但搞笑不等於幽默,我很羨慕像市長這樣能讓場面熱絡的人,怎樣才能有幽默感?

胡:其實,幽默感是後天學習而來,人一生下來都是嚎啕大哭的,沒有人天生就有幽默感,培養幽默感無法一蹴可幾,必須長期累積,知識是很重要的基礎。平常要廣泛涉獵,蒐集資料,不斷練習。

你可以找個偶像學習,像邱吉爾是我的偶像,他幽默、自信、會講話,演講也很棒,我長期收集他很多重要演講的錄音帶,從他身上我領會到智慧、學識、判斷是幽默的結晶。再來,把幽默感內化為人生態度與處事哲學,你會發現自己很快樂,別人也會覺得你是位有信心、修養、智慧和善意的人。

陳:我覺得自己比較拘謹,有時候蠻「ㄍㄧㄥ」的,雖然觀眾會給我信心,我也一直催眠自己,但還是會害羞、緊張,有時上台前還會緊張到發抖,如何克服緊張?聽說市長小時候比較害羞、內向,怎麼讓自己改變的?

胡:誠實講,我不曉得!就像你問我,影響我最深的是哪一本書?我回答不出來,這輩子看了那麼多書,每本都會影響。也有人會問我最喜歡的歌是什麼?我也無法回答,我喜歡很多歌啊!只有你問我,最喜歡的女人是誰?答案是我太太,這一定要這麼講,否則會惹來無限的麻煩,何況我也是講實話。

我忘了小時候上台會不會緊張?應該是說那時上不了台,因為太平凡,輪不到我。客觀環境的變化影響主觀意識形成,人的個性是琢磨出來的,我覺得自己是慢慢轉變的,這或許跟我樂於助人,喜歡看到別人笑容的個性有關,我從為大家服務中獲得很多快樂。我第一次被選為幹部,是當康樂股長,運動會時,我是幫人家提球鞋、擦汗、拿毛巾的。我在英國留學時,台灣來的新生都是我照顧,我有車,常幫忙載東載西,後來被我太太唸,你再這樣下去,博士也不用拿了。

簡單的說,幽默目的是要讓別人快樂,因此變幽默的第一個條件就是為他人設想,只要掌握「想看到別人臉上笑容」的出發點,這其實並不難。

好人緣 要無私
要談人際關係、要談人緣,最重要就是無私,懂得為人設想,若一個人的私心很重,怎麼可能要求別人在你面前沒有私心呢?

陳:以前在學校不覺得,出了社會後,我發現好人緣很重要,怎麼才有好人緣?

胡:心中有別人是做人最重要的法則,心中沒有別人是「私字」當頭,人緣也不會好。要談人際關係也好,要談人緣也好,最重要就是無私,一個人的私心很重,怎麼可能要求別人在你面前沒有私心呢?如果每個人都替自己想,到最後就勾心鬥角。當你講一句話、做一件事前,要去想對方可能會有什麼反應?當你什麼都為他想時,他也會替你想的。

要有好人緣,一定要懂得為人著想,尊重別人,也會讓人更喜歡親近你。我不但會用言語讓你感受到我喜歡你,也會用擁抱、握手等肢體動作,讓對方知道我很高興碰到你。我認為,一個人最大的成功是能看到別人臉上的笑容。

陳:這也是我喜歡表演的原因,從小我一上台,大家一看到我就笑了,我就愈來愈愛表演,觀眾也會覺得陳漢典不錯,給我的回饋是好的。

胡:你碰到的觀眾都很有慈悲心、很有同情心哦!每個人看到你都在笑,這是很有成就感與幸福的事。你現在的表現非常好,堅持下去,不過,千萬不要笨到從政。

陳:我不會從政,我沒有領導魅力啦!我從小就是很怕生的人,我不太知道如何跟人家打交道,怎麼拉近距離?

胡:哈!大部分從政的人是沒有魅力的。跟人打交道先表達你的善意,最好講個笑話。你對別人善意,通常也會引發別人善意的反應,笑容會拉近彼此的距離。常有人走過來問:「你好像胡志強哦!」我會說:「好多人都這麼說」,大家就笑了。我每次去餐廳,大家都說市長來了,我說:「對啊!你們菜都快吃光了」,大家也會笑,還有人會回我:「就等你來付帳!」那人為什麼會跟我開玩笑?因為他知道你會有良好反應,you are OK!你有幽默感。

大家開心笑成一團,這樣的人生不是很美好嗎?有時生命裡沒有邰智源,還是會很快樂,你為什麼不敢講話?哈哈!

陳:我是哪種「咖」啊?看到邰哥要立正站好。我現也是很努力朝這個方向在做,但有時會覺得「笑果」沒那麼強。

胡:如果你能為人設想,就算講的笑話不好笑,也沒關係,對方感受到你的誠意,知道這個人是苦心要讓我快樂。雖然有可能覺得你這麼有誠意,都還不好笑,他才笑的,但你的用心是被人了解,而不是被看破,那多好!看破就是你想藏,不要讓人家看到你的用心,你不要隱藏你想讓對方快樂的用心。

講笑話有幾個祕訣,

第一,不要一開頭就說我要講個笑話,要讓人出其不意,

第二,會講也要會演,帶些肢體動作,更能加分。

第三,最好自己不要笑,更不能一直笑場,你上台說:大家不要吵,我要講笑話,講完後,自己一直笑,台下的人拚命找外套,「很冷」嘛!請問你,這算是幽默嗎?

第四,也是最重要的,不要傷到別人的自尊心,大家都在笑,結果有人痛苦,這不是幽默的本意。

第五,可以多開自己的玩笑,因為你不知道對方是否承受得了,幽默不是為了表現自己,而是為了展現善意,

很多人忽略講笑話目的,就是要看到別人臉上的笑容,而且愈常開自己玩笑的人,別人愈會覺得你有自信。

玩創意 很簡單創意很簡單,就是不要跟別人一樣。這個世界很難做「number one」,但是可以做「onlyone」,我可以不做,做了就要不一樣。

陳:市長你很會行銷,又有創意,那些創意的點子如何來?

胡:創意很簡單,就是不要跟別人一樣。我對自己的要求就是別人做過了,就不要。像台中市抽消費券大獎時,每次摸彩的形式都不一樣,第一次是在太陽餅裡裝號碼,第二次是射飛鏢,第三次就用撞球決定號碼。這個世界很難做number one,但可以做only one,至少我不抄襲,我可以不做,做了就要不一樣。我在學校曾編導過一部愛情喜劇,受歡迎的程度是全校第一,從頭至尾都是笑料,我若沒有考上外交系,念了戲劇系,哪還有王偉忠的份?全民最大黨就要變成全民最大胡!

陳:那我就要叫市長老闆了!你用你的頭,對照太陽餅、地球、籃球做成廣告,我覺得這點子超酷的!

胡:那時頭髮比較多,所以能那樣做,現在頭髮少了,優點卻變多,因為頭髮下面的頭腦才是我的優點,優點露出愈多,不用再被隱藏在頭髮下面。我有次去理髮店,我偶爾還是要去,只是次數比你們少,理髮師跟我說,他碰到一個人要變成我的髮型,因為他太太指定的,這樣才會愛老婆,你將來結婚可能也要剪我這個頭髮,這樣才能證明愛太太。

陳:我可能不用剪,自然而然就會變成那樣。你被稱為百變市長,還會模仿別人,針對邰哥模仿你,有什麼感覺?我知道很多名人不喜歡被人模仿。

胡:我每十個採訪要求只接受一個,每十個要我變裝的,也只接受一個,這樣也叫百變市長,我也不拍政令宣導廣告,有本事就做成新聞,不要拍廣告。我到廈門演講,連續兩天都有人問我,邰智源模仿你有什麼感覺?我還反問:「是不是他比我還像胡志強?」老實說,他模仿我,一開始我有點受寵若驚,不過他從沒來問過我,我可以教他啊,至少我能教他英文。很多人不喜歡被模仿,會計較,覺得是醜化,我不這麼認為,我覺得模仿也是一種幽默的展現。

陳:可不可以給像我這樣的30 世代一些建議?

胡:當我年輕時,我最討厭別人說教,我也不喜歡對年輕人說大道理。像我之前會說不要做令自己後悔的事,像不要吸毒、打架、作弊......等等,我自以為講的很有道理,後來有位年輕人問我:「我不做怎麼知道會後悔?都是做了,才知道後悔啊!」我聽了覺得有道理。

為什麼上一代總要覺得自己很了不起,不斷想給下一代建言。我對兒女也沒什麼建言,有建言他們也不見得會聽。放手是唯一成長的途徑,我們這代對年輕人要尊重、放手,應該多聽他們的意見,他要問,我再答,他願意聽,才幫他分析,重點是他們要聽的進去。我希望我們這一代要多聽、多尊重下一代,下一代則要多思考後,才做決定,自己做的決定要負責,好壞都要承受。

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地  址:漢口路四段 近賴厝國小
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員警在執行法拍屋查封時,會針對屋況做詳細的查封筆錄,詳細記載使用的狀況、產權的狀況,想要買到便宜的法拍屋,這份代表法拍屋體檢表的查封筆錄,可是判斷法拍屋優劣的重要依據。

 

■ 使用情況 要特別注意
一但找到法拍的標的後,最重要的就是到法院佈告欄查看查封筆錄,首先要查看屋況,是空屋還是有人居住?居住者是誰?是債務人自住還是租賃者?這些都可以在在查封筆錄中看究竟。
如果由債務人居住的話,要先與債務人溝通,是否有人佔用並且與債屋人協商搬家的費用;而如果是租客的話,要注意有無租賃權的問題,因為根據民法「買賣不破租賃」原則,買下不動產的人,要等到租任期滿,才能收回使用權利;而如果是不定型契約的話,更要注意往後使用權的問題。
此外,也要特別注意債務人會不會為了逃避被查封、拍賣,會在法院拍賣前虛設租賃契約,讓房子無法點交,所以投標前要特別注意該屋有無租賃權。
■ 點交不點交 要看清楚
要查明該屋有無優先承買權,因為不動產的共有人、地上權人、租地建屋的承租人,都可以在拍定後的法定期間內,以拍定價優先承購,投標前要特別注意;而該屋有無點交也可以在查封筆錄上得知,另外該屋有優先承購權的房子,通常都是不點交的,民眾要看仔細。
時機歹歹,買法拍屋搶便宜,是不少消費者的新選擇,先查看查封筆錄暸解屋況、才可以避免買到麻煩屋。
 

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藤蔓 代辦 各項法拍手續  0982-536726

(一)、了解法拍屋

什麼是「法拍屋」 :

購買法拍屋一直有很多潛在誘因吸引欲購屋的消費者,但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步,甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已,為了能讓您更清楚了解購買法拍屋的程序與各種注意事項,以下將簡單說明購買法拍屋時需要注意的幾項重點,以方便欲購買法拍屋的網友能更進一步認識『法拍屋』,進而買到一間符合您本身需求的法拍屋。由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常拍賣價格會比市場行情價格低,因而吸引越來越多人選購法拍屋。



法拍屋的優點:

u 低於市價-法拍屋為求順利賣出,通常訂出的拍賣底價會比市價低1~2成,如果第一次拍賣流標,會再降低拍賣底價重新拍賣,一般狀況降20%,再拍賣不成再降20%,因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如:法院拍賣一棟市價500萬元的房子時:

第一次拍賣底價 = 400萬 → 流標後 →

第二次拍賣底價 = 400萬 * 80 % = 320萬 → 流標後 →

第三次拍賣底價 = 320萬 * 80 % = 256萬。

u 產權確定-法院拍賣的房子,一旦拍定,七天內繳足價款後,就可以取得權利移轉證書,產權絕對清楚,不會有產權不清的糾紛。

u 投資報酬率高-對於投資法拍屋的人來說,如果在法拍屋流標兩次,價錢已降到非常低的時候買進,再以市價賣出,之間賺取的差價非常可觀,加上金額龐大,因有些投資人藉此致富。

以投資的角度來看,法拍屋具有比市價行情低的特性,所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤;而以純自住的用途來說,如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子,當然可以省下一筆錢。

 

法拍屋可以買嗎 :

法拍屋是人人都能買的,只是由於過去資訊較不公開,造成被少數人壟斷把持的現象,但近年來由於法院作業的公開化,法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以,在進入法拍市場之前,你必須先具備下列購買法拍屋的必備4項條件:

1. 充裕的資金調度-這是購買法拍屋的難處所在,因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款,對一般人來說,要在這麼短的時間內,拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事,所以你要有充裕的現金,或是有靈活的資金調度管道,才能考慮法拍屋,目前已有銀行提供代墊款服務,因此只要約有三成現金即可,但也要考慮自己信用狀況。

2. 熟悉市場行情-投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵,如何出價出得恰到好處,這是一門大學問;先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解,同時要有足夠的判斷估價能力。

3. 了解法拍程序-參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做,其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽,都有可能白忙一場,甚至就算得標了也無法取得房子,造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

4. 充分掌握資訊-對於整個法拍市場資訊的掌握,乃至於各個環節的法令、程序,到得標後使用權的取得方法,都要能充分掌握,多了解一分,你的勝算就比別人多一分。



法拍屋統計數據:

1. 總拍賣件數-這是購買法拍屋的難處所在,因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款,對一般人來說,要在這麼短的時間內,拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事,所以你要有充裕的現金,或是有靈活的資金調度管道,才能考慮法拍屋,目前已有銀行提供代墊款服務,因此只要約有三成現金即可,但也要考慮自己信用狀況。

2. 拍定成交數-投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵,如何出價出得恰到好處,這是一門大學問;先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解,同時要有足夠的判斷估價能力。

3. 拍定總金額-參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做,其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽,都有可能白忙一場,甚至就算得標了也無法取得房子,造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

 

買法拍屋難嗎 :

其實,法拍屋的投標流程並不難,但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上,比起購買一般的房子,要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋,你只需付錢,代標公司就能幫你從找房子到交屋,一切事宜處理好。



購買法拍屋的投標流程:

1. 選擇適合的法拍屋-蒐集法拍屋的資訊 ,找尋符合自己需求的法拍屋,再決定投標

2. 調查房屋狀況-決定要買的法拍屋後,就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查;你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解,進一步你還必須實地查看。

3. 評估財力-購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款,因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。

4. 決定投標價-評估完所有房屋的資料後,接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。

5. 投標-實際到法院進行投標的程序,對於各個程序的細節都不能出錯,否則之前的準備就功虧一簣了,開標後當場就會知道得標與否。

 

買法拍屋可能遇到麻煩嗎 :

高投資報酬率通常意味著高風險,法拍屋也不例外,如果對法拍市場不夠了解就貿然進入,可能會損失慘重;而且,與購買一般房屋相比,由於法拍屋的性質特殊,所以購買時可能必須先克服一些麻煩。



購買法拍屋的缺點:

u 資金調度困難-法拍屋拍得後,必須在7天內繳清房價,因此不能像買一般房子一樣分期付款,在資金的調度上較為吃力,但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。如果房子有遭不法占用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議你避免選擇這種「不點交」的房子。

所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。

u 無法得知屋況-法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看屋,所以完全無法得知屋內的情況;再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。
解決方法:事前做好對法拍屋的調查工作,盡量透過周邊的管道調查屋況,最好在購屋的成本中,把房子的整修費用估算在內。

u 使用權的取得-雖然法院拍得的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。

 

買法拍屋的成本有哪些 :

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,林林總總加起來也不是個小數目,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚才行。



買法拍屋的成本:

必需支付的費用:

u 投標錢額-就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的2成作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清。

u 稅費-包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

u 地政規費-包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

u 其他雜費-包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

可能支出的費用:

u 利息費-如果你是循其他管道貸款來付款,那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

u 代書費-如果你委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須付代書費,但如果你可以自己辦理就不用。

u 仲介費-如果你請代標公司代為投標,就必須支付佣金。

u 搬遷費-並不是指要搬進去的搬家費,而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。

u 整修費-如果買到屋況不佳的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

 

會不會買到有問題的房了 :

許多人不敢買法拍屋,一方面是不想上法院,怕麻煩;另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念,你就多了一種購屋的選擇。



買法拍屋的成本有哪些 :

雖然總價款的部分可以等到得標後再準備,但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措,等到確定得標後再借貸,才不會造成利息的浪費;不要等到得標後才開始來籌錢,萬一無法在7日內籌得資金,不但得標不算,還可能損失保證金。購買法拍屋所需的資金,可以分為2個部分:

(1). 準備保證金 投標時所需繳納的保證金:一般為總底價的20%

² 金額:法拍公告中所寫的保證金金額。

² 時間:在投標前須準備好,投標時以台支繳納。

² 籌錢:一般來說保證金就相當於買房子的自備款,是必須要自己籌措的,如果現金不足,可以將定存解約或是將投資工具變現,或跟親友借貸。

(2). 得標後七日內 → 繳交尾款得標時所需繳納的價款:但兩者所繳納的時間相差只有7天,所以最好事先規劃好資金的來源。

² 金額:得標價減去保證金後剩下的金額。

² 時間:得標後七日內。

² 籌錢:如果你的資金充足的話,可以直接支付,但如果你的資金不足,就必須要借貸,視所需借貸金額的不同,所借貸的管道也不同,可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊,也可向有代墊款業務的銀行,先辦理墊款再轉成貸款。

 

錢不夠怎麼辦 :

了解購買法拍屋所需的成本費用後,就該算算自己的財力是否可以負擔這些費用,當然,最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分,如果連保證金都沒有,就沒有投標的資格,而法拍屋的付款方式必須一次付清,如果現有的資金不足以支付,就必須想辦法籌措資金,但如果你所需要的資金較多,可借貸的管道就會愈少,難度也愈高。



可籌措資金的管道:

u 投資工具變現-把手上持有的投資工具,包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

u 小額貸款-如果你所需的資金較少,可以向銀行申請消費性信用貸款,額度在60萬元以內,如果你的信用良好、收入穩定,可以不需要擔保品。

u 房屋貸款-如果你有不動產,可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款,可以貸到比較大筆的資金,等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款,再將原來抵押的貸款清償,塗銷設定,但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。一般來說,購買法拍屋的資金分配,自己必須準備3成,2成作為保證金,1成支付所有額外的費用,另外7成則可用借貸。

u 代標公司代墊-如果你沒錢又沒有不動產可抵押,那只好找代標公司提供代墊款,或是民間的借貸管道,通常利息較銀行高。

u 銀行代墊-目前有銀行承辦代墊款業務,利息較低,於投標之前可先與銀行聯絡,得標後先行代墊,再轉成房屋貸款。

 

影響房價的因素 :

不動產的行情最主要決定於所座落的地段,但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異,因此如果要更精確的估算房子的價格,就要知道有哪些影響房價的因素。這些因素歸納起來可分為:

(1)主觀條件 :

每個人的需求有所不同,因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說,停車位可能是考量的因素,而沒車的人也許就不重視這個條件,因此,在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異,對房價多少會有些影響。

1. 屋內狀況-法拍屋通常不能進到屋內看屋,所以比較難直接判斷屋內狀況。儘管如此,屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件,多少也會影響到房價。

2. 屋外狀況-房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願;包括外觀、公共設施、停車位有無等條件,有時對房價也有些微的影響。

3. 周邊環境-房子附近的環境也會影響房子的售會,這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。

(2)客觀條件 :

所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

1. 使用區分-土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用,住家用較單純,商業用則較具商業價值。

2. 產權狀況-包括是單獨持有還是共同持有。

 

如何避免買到海砂屋與輻射屋 : 海砂屋, 輻射屋

在實地勘查法拍屋時,除了要注意前述的重點之外,還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築,萬一買到的話,可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣,是沒有瑕疵擔保的,所以在購買前一定要注意。

u 什麼是海砂屋:所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂,而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋,影響建築物結構安全。

u 如何發現海砂屋 :所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

² 觀察房子的外觀-屋齡在5年以上的房子,如果牆壁上有出現白色結晶物(因鹽分析出所產生),或是油漆剝落、斑駁,水泥塊脫落、鋼筋外露等現象,就很有可能是海砂屋。

² 產權狀況-屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來,可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄,或是請專業單位進行鑑定。

u 買到海砂屋怎麼辦 : 買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償,只能比照房屋稅條例減免房屋稅,經工務機關鑑定後,房屋毀損面積在3成至5成者,房屋稅減半;5成以上則免徵房屋稅。

u 什麼是輻射屋 : 輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染,含有放射性物質並產生對人體有害的輻射,長期居住會影響身體健康。

  

二、了解法拍屋資訊

哪裡可以看法拍屋公告 :

在進行法拍屋的投標之前,當然必須先蒐集足夠的物件資料,再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得,而是有一些特定的管道。

u 法院公告-在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件,其中也包括法拍屋的公告。

u 銀行公告-如果銀行是債權人時,銀行為了債務人的房屋能順利拍賣,有時也會張貼法拍屋的公告。

u 法拍資訊雜誌-一些專門提供法拍資訊的雜誌,定期提供法拍物件,訂閱這些雜誌,不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息,且資料較豐富。例如:e觸即發法拍刊物。

u 報紙分類廣告-有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。

u 網路-網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站,省時又方便。

u 法拍屋附近張貼的公告-在被法院查封的房屋附近也可能有張貼關於這些房屋法拍的公告,不過機會較少。



如何了解銀行的法拍公告 :

由於許多法拍屋的債權人是銀行,銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務,因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單,最好打電話跟銀行詳細問清楚。

有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款,千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款,而是指債權銀行自己承受法拍屋後,再提供購屋人貸款買下這房子。例如:一棟法拍屋價值400萬元,但債務人可能只欠銀行200萬元,在這棟房子拍賣不掉的情況下,銀行可能會自己承受下來,以稍高於200萬元的價格出售,並提供貸款來吸引購屋人。



拍賣公告主要內容:

u 標的物-法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。

u 主要用途-指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。

u 土地使用分區-土地的使用是以使用分區為準,通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。

u 拍賣底價及保證金-土地與建築物合計的拍賣總底價,以及拍賣前要繳納的保證金。

u 拍賣絛件-是指法院是否進行點交。

u 拍賣時間地點-執行拍賣投標的時間與執行的法院。

u 債權銀行連絡人-如果銀行是法拍屋的債權人時,你想進一步知道詳細的情形,可以打電話向銀行人員詢問。

u 位置圖-為使人清楚法拍屋的位置,銀行通常會附上房屋位置圖。



可取得法拍屋資訊的網站:

u 司法院網站-可連結到各地方法院,方便獲知法拍的訊息。

u 銀行網站-指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。

u 專業的法拍資訊網站-目前有些專業的法拍資訊網站,提供的訊息最多也最詳細,是個非常不錯的選擇.

 

如何看懂法拍資訊刊物 :

越來越多人投入法拍市場,不管是投資也好,自住也好,都需要取得大量的法拍資訊,因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生,它提供許多關於法拍屋的資訊,而且內容詳盡,比法院的公告內容更為豐富。



法拍資訊刊物的主要內容:

u 不動產標的物-(1)門牌住址:表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字:表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

u 投標日期及時間-法院執行拍賣的投標日期及時間。

u 案號及拍次-(1)這包括法拍屋的承辦股別。如:90心36884。(2)拍次:表示這次是第幾次法拍。

u 流標紀錄-流標紀錄通常包含(1)流標日:指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果:是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。

u 公告現值及土地增值稅-(1) 公告現值:法拍屋所在的土地當年度的公告現值,這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅:指得標後再出售需要繳納的稅基;「+」表示出售將要繳納土地增值稅。

u 地坪及建坪-(1)地坪:指擁有土地的面積。(2)建坪:指擁有的建物面積,但因建物種類的不同,可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。

u 平均單價及公設比-(1)平均單價:一般是指建坪單價,但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比:公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。

u 總底價及保證金-本案件本次拍賣的總底價及保證金,每次拍賣底價會不同,保證金一般皆為總底價的20%,但還是以公告為準。

u 查封全文-包括(1)不動產標示:主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況:說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。

u 資訊較為豐富的刊物會再加上如:建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料,資料越多我們就越了解該案件狀況。

 

如何看報紙上的法拍資訊 :

根據強制執行法,法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上,所以報紙上也會有法拍屋的公告,但法院礙於經費限制,所以廣告的篇幅都不會太大,通常只會在分類廣告版下面的角落,而且較常刊登在一些公營的報紙,如中央日報上,有心人應該多注意這方面的消息。

u 報紙法拍屋公告-(1)門牌住址:表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字:表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

u 特別拍賣公告-法院執行拍賣的投標日期及時間。

關於特別拍賣,根據強制執行法第95條修正,經法院2次減價拍賣仍未拍定,可於10日內公告,3個月內民眾可以底價購買,民眾可具狀向法院提出申請買受,法院經債權人同意後即可出售,仍須繳交保證金及7日內繳清價款,並由法院點交。

 

如何解讀法院的法拍公告 :

根據法院規定,要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告,因此要得到最新的法拍屋資訊,最直接的方法就是不時到法院走走,看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然,公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。



法院公告的主要內容:

1. 拍賣時間、拍次-執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣,房子拍賣的次數越多,價格跟市價的差距越大。

2. 說明事項-每一張公告上都一定會有這一項,主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項,跟參加投標的人關係不大。

3. 不動產附表-土地標示

a. 土地座落:該土地所在的地段及地籍編號。

b. 地目:是指土地使用的用途;土地的地目如果是「建」,表示是建築用地,其他還有農、林、旱、道等地目。

c. 面積:該土地的總面積。

d. 權利範圍:拍賣土地在總面積中持有的範圍,例如1000平方公尺的土地,權利範圍100分之1,則實際持有的土地面積就是10平方公尺(1000 * 1%)。

e. 最低拍賣價格:土地部分的拍賣底價,出價一定要高於這個數字才可能得標。

法院計算面積的單位是平方公尺,跟一般用「坪」計算不一樣,要自行換算:1坪=3.3057平方公尺。土地標示內,如果地目欄標示為「道」,表示道路用地,若房子在道路用地上,就有被拆除的可能,選購時要注意。

 

如何調查法拍屋狀況 :

蒐集資訊後,接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解,這是非常關鍵的步驟,關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題,因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。



調查法拍屋的管道:

1. 閱讀查封筆錄-法院在受理聲請強制執行後,就會對要拍賣的房屋進行查封,而在執行查封時員警會將當時房屋的情況,以及使用情形做記綠,作為法院是否點交的依據。

2. 看土地及建物登記謄本-不動產的轉移都會在地政單位登記,在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況,是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。

3. 實地勘察-不管資料蒐集研究多詳盡,還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況,對於判斷房子的價錢有很大的幫助。



調查法拍屋時,你應該要注意幾件事情:

u 法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。

u 法拍屋的屋況、附近環境等條件。

u 法拍屋的市場行情。

看地籍圖謄本-如果要購買的法拍項目是土地,最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。



拍賣案件點交狀況有以下五種:

u 可確定點交 : 拍定後一定點交, 問題單純。

u 有條件點交 : 拍賣筆錄如有:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,即此種, 要小心。

u 確定不點交 : 有租約, 不點交, 買到當時也不能用。

u 點交變不點交 : 筆錄註明點交,但拍定後有第三人主張有租賃關係,法院改為不點交處理。

u 不點交變點交 : 筆錄為不點交,只要做好保全防護程序,待取得移轉證書即可自行進入。



如何閱讀查封筆錄 :

通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄,但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的,因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。看查封筆錄時最重要的項目分別為:目前使用的狀況;產權狀況;是否點交。



查封筆錄閱覽要點:

1.使用情形-

u 空屋:在查封時屋內無人居住。

u 債務人自住:由債務人也就是房子的原持有人自行使用,屬於無權占有。

u 租賃:房子在查封前已有租約,租給第三人使用,屬於有權占有。

2.產權狀況-

u 優先承買權:是指法拍屋拍定後,不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內,以拍定的同樣條件(價錢)優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常,有這權利存在的法拍屋,法院是不點交。

u 土地為道路用地:標的座落的土地使用分區為道路預定地,雖不影響點交,但可能會被徵收,影響房子的價錢。

u 共有部分:建物的公共設施或是停車位等共有的部分,屬於住戶共同持有,法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則,你還是可以取得共有部分的所有權,但不一定能取得使用權。

u 所有權為應有部分:不點交。

u 多順位抵押權:被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。  



如何申請土地及建物登記謄本 :

除了看法拍公告外,因為不動產的資料是以登記為準,所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本,跟公告上的資料相核對,確認公告的內容是否無誤,否則萬一公告內容與登記謄本上的不符,就會造成得標無效。

申情流程:

u 抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。

u 到地政事務所-現在地政事務所大都已完成連線作業,所以到任何地區的地政事務所都可以申請。

u 填寫申請書-向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書,申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項,並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。

u 排隊辦理-抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃檯辦理,出示身分證明,申請費用為每頁20元。

u 領取謄本及收據。看懂建物登記謄本-申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤,分為3個部分:

² 標示部-這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等;以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等,都應該要跟公告上的資料相核對。

² 所有權部-這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項,如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話,當你需要債務人聯絡看屋時

² 他項權利部

 

如何了解市場行情 :

市場行情是出價時很重要的依據,充分了解區域的市場行情,才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。一般來說,市場行情應該以成交的價錢為準,要了解成交行情,有下列幾種管道:

u 專業法拍資訊網-目前專業的法拍資訊網,提供的法拍資訊非常多且詳細,一般有從事代標的仲介,都有加入。

u 仲介業者-要知道市場成交行情最直接的辦法,就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。

u 鑑價公司-可以找專門提供不動產鑑價服務的公司,打電話詢問該地區房子的價值,或是問銀行的不動產鑑價部門,可以得知大約的價錢。

u 管理員-法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢,如果同一棟房子有其他樓層要賣,或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。

 

如何實地勘察 :

光從相關的資料文件並不能完全判斷標的物狀況與價值,所以到房屋所在現場勘察是必要的動作,雖然法拍屋並不像一般房子一樣可以隨便進去看,但還是可以透過其他方面來了解屋內的狀況。另外,現場也有許多的線索需要蒐集。



勘察工作的內容應該注意的重點:

u 對外交通狀況:跟市區或重要地區的交是否方便,附近是否有重要交通設施。

u 環境品質:房屋所在地區的環境品質,包括環境衛生、噪音、空氣品質、居民素質。

u 生活機能:附近的日常生活所需的機能是否完善,例如:學校、郵局、醫院、市場、購物中心、休閒場所等。

u 損鄰:鄰近是否有不良場所,例如墳墓、垃圾場、廟、殯儀館等。

u 住戶屬性:觀察左右鄰居是否為營業場所,左鄰右舍通常市主要競標對手,多問幾家可弄清楚情況,例如KTV、安親班等,並評估自己是否能接受。

u 勘察屋外狀況-是指居住空間以外的地方,雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接的影響,但從居住品質來看,屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。*建築外觀:房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。*社區管理:如果是住宅社區,是否有保全管理。*公共設施:樓梯間,電梯等公共設施是否管理完善,有無保養,公共設施雜亂。

u 附屬增建有無在拍賣範圍 : (如違章建築)即為未辦登記之建築部份,如頂樓增建、透天房屋之增建。如不查明易造成拍定後,產權糾紛, 應特別小心, 絕對要搞清楚。

u 停車位有無他人佔用 : (由無分管使用約定) :停車位又分有獨立產權, 沒獨立產權, 各大樓管理方式不一, 也是絕對要弄清楚, 否則將來房子買到停車未糾紛才開始。

u 房屋租約情形, 涉及未來點交不點交問題 : 租約又分真租約假租約, 公證過的租約, 沒公證過的租約, 租金多少, 期限多長, 租客是何方神聖, 千萬馬虎不得.



三、投標入門

如何投標 :

萬事俱備,就只欠這臨門一腳了,第一次投標時難免心裡緊張,但只要事前的準備工作都做好了,至於得標與否,有時還是得憑點運氣,所以不用抱太重的得失心。



投標流程 :

1. 標櫃打開-大約在開標(法拍公告上的拍賣時間)前30分鐘,標櫃會打開以開放投標。

2. 最終確認-你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。

3. 投標書投入標櫃-將投標書連同保證金封存袋投入標櫃;如果你採取第一種方式繳交保證金,則將臨時收據黏貼在投標書上,一起投入標櫃。

4. 停止投標-時間一到鈐響之後,就不能再投標。

 

如何填寫投標書 :

投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處,由投標人免費索取,投標書上的事項必須仔細填妥,萬一填錯了,造成投標無效就白費工夫了。



投標書的內容:

u 案號-從法拍公告上找到案件字號,然後填入「案號」的地方。

u 投標人-投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號;如由代理人投標時,還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。

u 土地標示及願出價額-所要投標的土地標示,按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

u 建物標示及願出價額-標的物的建物部分,按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

u 總價額-土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額,但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據,最好是把土地的價錢寫比較高,建物的價錢則只要高過底價一點即可,這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下,如果購入的價錢(也就是你得標的價錢)比你賣出時的土地公告現值高,就不須繳納土地增值稅。

投標書上的投標價額最好等到投標前看投標的狀況再寫上去。

 

如何計算投資報酬率 :

如果你買法拍屋是為了要投資,那麼就必須要計算出較精確投資報酬率。而在計算投資報酬率之前,你必須先估算購買法拍屋所需花的成本,以及投標後再轉售時,你可能出售的價錢也就是市場的行情。舉例來說,假設”你”最後以820萬元得標,之後再以980萬元的價格賣出,那麼”你”最購買這棟法拍屋的實際投資報酬率為多少 :

投資報酬率 = 稅前淨利 / 總成本  稅前淨利 = 售價 - 總成本。

計算投資報酬率:

1. 計算成本費用 - 先把所有成本(包括投標價)加起來。

”你”的總成本為:

投標價 + 相關費用 = 820萬 + 2萬 + 4萬 + 20萬 + 10萬 + 2萬 = 858萬(元)。

2. 計算稅前淨利 - 將轉手賣出時的售價減去標購時所花的費用就是所到的淨利。稅前淨利 = 售價 - 總成本 = 980萬 - 858萬 = 122萬(元)。

3. 得出投資報酬率 - 投資報酬率 = 稅前淨利 / 總成本 = 122萬 / 858萬 = 14.2%。所以”你”在這件法拍屋的投資中的報酬率為14.2%。

 

計算投標價 :

如何計算投資報酬率 :

既然可以用購入時的成本和賣出的售價算出獲得的報酬率,那麼反過來說,如果在投標前能估算出所需花費的成本(不包括投標價)以及出售時可能的價錢,就可以憑自己所希望獲得的投資報酬率來推算出應該出的價錢。舉例來說,假設”你”要買法拍屋,看中一棟大樓,登記坪數30坪,市價每坪約35萬元,公告的投標底價是800萬元,”你”估計相關的費用有:利息費約2萬元、契稅約4萬元、土地增值稅約20萬元、裝修費約10萬元、代書費用約2萬元。那麼,”你”應該以多少錢為投標價呢 :

投標價=(市價 * 100 - 成本費用 * (報酬率 * 100 + 100))/(報酬率 * 100 + 100 )

計算投標價:

1. ”你”估算出除了投標價以外所需花費的成本費用,以及按照市場行情出售時可能的價錢。金額分別是:

2. 市價= 每坪單價 * 坪數 = 35萬元 * 30坪 = 1,050萬元。成本費用(不包括投標價)=2萬元 + 4萬元 + 20萬元 + 10萬元 + 2萬元 = 38萬元。

3. 估算自己想從中獲得的報酬率。可以先從法院公告的底價計算出最高的報酬率,以及投資可容忍的最低報酬率,通常抓在10%,再從兩者之間選出自己覺得合理的報酬率。這時,”你”希望有10%的投資報酬率。

4. 投資報酬率 =10%

5. 將市價、成本、及投資報酬率的數值代入公式 =(1,050 萬 * 100-38萬 *(10% * 100 + 100))/(10% * 100 + 100)= 916.5萬

 

投標準備工作:

1. 確認投標日-法院公告上記載的投標日期,一定要詳實確認。一旦錯過投標日期,不僅白忙一場,而且屬意的法拍屋也可能從此與你無緣。

2. 開立支票帳戶-通常保證金是用銀行支票來支付的,所以在投標前,你必須先在銀行開一個支票帳戶,並取得銀行畫線即期支票。假如你已經有支票帳戶,直接跳至3。

3. 填寫投標書-現在,大部分法院都採用保證金封存袋與投標書合一的做法,所以要將投標書及保證金封存袋上的資料填好。法院都備有投標書,你可以事先到法院去拿回來填寫。

4. 繳納保證金-投標前,你必須先依照規定,開立支票(金額依公告規定),然後再將支票放進保證金封存袋中封好。

建議你在投標日之前,多到法院投標室走一趟,實地了解一下投標的程序。

 

開保證金支票時必須注意什麼 :

在正式投標前,第一個重要的動作就是繳納保證金,繳納保證金的方式有3種:

u 將保證金交給法院出納室,由出納室開立收據;

u 將保證金裝入保證金封存袋,連同投標書一併投入標櫃;

u 通訊繳納。

方式1:到法院出納室繳納保證金─

1. 填寫繳納保證金申請書。保證金收據第3聯須妥善保存。等開標後,如果未得標,可憑收據領回保證金;如果得標,可換發正式收據。

2. 證金直接繳交法院銀行代收處-將填好的聲請書,連同現金或銀行即期本票或畫線支票,直接到法院銀行代收處繳交。

3. 領取收據-領取出納室開立之「收受拍賣保證金臨時收據」,一式三聯;第1聯由法院出納室存查,第2聯由投標人黏貼於投標書後,投入標櫃,第3聯由投人收執。

方式2:保證金封存袋繳納─

1. 參照公告上的內容,填妥案號及投標人姓名;如果有代理人則須填代理人及投標人姓名,並簽名蓋章

2. 將銀行即期本票或畫線支票裝入保證金封存袋內封貼,並在封貼口蓋章簽名。

3. 投入標櫃-開始投標時,連同填好的投標書投入標櫃。

方式3:通訊繳納─

將保證金支票,連同填妥的投標書妥為密封,以雙掛號信函於投標日前,寄達執行法院指定之郵政信箱即可。

 

繳納投標保證金, 開保證金支票時必須注意什麼 :

當你開立保證金支票時,必須注意支票的開立方式和內容,否則開出不合乎法院所規定的條件,開出的支票有可能無效,或是得重新開立,徒增自己困擾。



開保證金支票的注意要點:

u 受款人:也就是支票上「憑票支付」的地方,最好寫你自己為受款人,而不是寫法院。 支票上的受款人如果是執行法拍的法院時,在沒有得標的情況下,反而需要法院背書後,你才可以領回現金。

u 發票日期:支票兌現的時間,至少必須在投標日期之前。例如:法院公告中規定投標日為6月8日,則開立的保證金支票必須在6月7日以前能夠兌現。

u 畫線支票:支票左上角必須畫兩條平行線。

u 簽名蓋章:蓋章必須用你當初在銀行開戶留存的印鑑章。

保證金票據必須以台灣銀行總行或法院所在地分行為付款人

 

繳交保證金聲請書的內容 :

如果採取親自到法引繳交保證金的方式,首先你要填寫「繳納保證金申請書」,填寫的內容大致如下:

u 受文者:執行拍賣的地方法院。

u 聲請人:繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身分證字號等資料並簽名蓋章。

u 案號及案由:照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。

u 拍賣日期:照法拍公告上公布的日期填寫。

u 保證金額:以大寫國字填寫。

你可以事先到法院的服務台索取「繳納保證金聲請書」,拿回家填寫。

 

如何申請保證金票據 :

除了直接到法院繳交現金之外,通常保證金是用銀行支票來支付的,假如你已經擁有支票帳戶,可以直接跳過,如果你沒有帳戶,就必須先在銀行開一個支票帳戶,並取得銀行即期本票或畫線支票。



開立支票存款帳戶

1:帶本人的身分證及印鑑章,到銀行開支票帳戶。

2:填寫「存戶建檔資料」、「支票存款往來申請書」、「印鑑卡」。

3:開支票。要注意繳納保證金的支票必須是銀行即期本票或畫線支票。

 

投標當天應注意什麼事項 :

投標當天,在正式投標之前,最好還是先確認一下下列的事項,才不會白忙一場。

確認事項:

1. 身分證和印章是否帶齊。

2. 確認正確的開標時間。

3. 觀察投標人數。

4. 確認投標室外的公布欄上,是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。

法院同時拍賣的案件通常不只一件,想知道其他人投的是不是你看中的標的,通常經驗老到的人都會在投標前到公布欄去核對投標書跟法院公告的內容,這時你只要看有多少人很仔細地在看你中意的標的公告,就大概知道投標的人數有多少。

多少人投標關係到你的投標價高低。如果人很多,競爭激烈,你的價錢可能就要稍微提高一點;相反地,沒人麼人投,價錢就不用訂得太高,不過還是要以你判斷的價錢及自己的財力為準。建議你在實際投標前,多去幾趟法院,實地了解投標時的情況。

 

如何開標 :

投標時間到之後,法官就會開始執行開標,宣布得標的人,念到你的名字,恭喜你得標了。



得標實況:

1. 打開標櫃-鈴聲響起表示投標時間已過,這時,法官與工作人員到場將標櫃中的投標書取出。

2. 法官開示投標書並朗讀-當法官念到你的名字,表示你得標了,法官會宣讀你得標的價錢,同時將保證金封存袋當眾拆開展示。

3. 核對身分證件-確定在場投標人沒有人的投標價高過你的金額之後,便宣布你得標,法官會叫你到前面來,核對你的身分證件。

4. 保證金支票背書-法官會將保證金支票取出,讓你在支票背後簽名背書,表示將支票轉讓給法院。

5. 辦理得標手續-由工作人員幫你辦理得標手續,將得標證明及繳款書交給你。

6. 張貼投標書-法院將證明你得標的投標書貼出,以昭公信。

必要時,法院會將投標書及保證金支票當場影印,張貼在投標室。

如果出現最高價出價相同的情形,有2種解決方式:一種是由現場願意增加金額最高者得標,另一種是如果沒有人願意增加金額則由法院以抽籤方式決定。

  

四、開標後問題

沒有得標怎麼辦 :

沒有得標,也別太難過,反正機會多的是,別忘了把保證金領回。 

領回保證金-

方式1-如果保證金是繳交至出納室,則執行人員會在你的投標書上的「未得標或停止拍賣,應予發還」欄蓋章,憑投標書及保證金收據存根向出納室領回保證金,並在收據上「原款如數領回」處簽名蓋章。

方式2-如果你是將保證金支票投入標櫃,則可在開標完畢後,依執行人員指示,當場拆封簽章領回。

方式3-如果是用通訊繳納,投標人也沒有到場,法院會另行通知投標人攜帶身分證及郵局憑據前來領回。 

因各法院受理情況有所不同,所以領回保證金的方式必須以你投標的法院處理方式而定。

 

流標怎麼辦 :

如果第1次拍賣無人得標即宣告流標,這時,債權人如不願意承受該房屋,就減價進行第2次、甚至第3次拍賣,經過2次減價,仍未拍定也無人願意承受時,就由法院強制管理,並公告開放民眾以底價直接購買。 

「圍標」是指所有的投標者私下協議,都不要投標,讓拍賣物流標,等法院降價再拍賣時,以很低的價格拍。如果有其他人要投標,就用暴力脅迫的方式不讓其投標。 

流標是檢便宜的時機 : -一般來說,法拍案件的流標率大約占了總案件數的7成以上,而流標之後就會再減價拍賣,因此價錢較市價差距更大,許多老經驗的投資客往往趁這時候出手撿便宜,但是流標的案件真的是檢便宜的時機嗎 : 不見得,因為流標的原因大致有兩種:

u 有難以處理的問題:例如不點交,或是屋況、產權有問題,這種房子很有可能多次流標都無人問津,就算便宜買到了,也不見得可以處理,對於初次購買法拍屋的人,這種房子還是少碰為妙。

u 地段差增值潛力低:另外有些房子因為地處較偏遠的地段,增值潛力低且可能脫手不易,這種房子也通常乏人問津,但如果你是想買一棟房子來住,而且不在乎地段或潛力的話,倒是可能撿到一些俗又大碗的房子,不過必須要事先確認是否有其他原因。

 

得標後,如何取得房屋所有權 :

開標後法官宣布你得標後,只是代表你具有優先取得不動產的權利,之後還必須經過一些手續和一段時間,才能真正取得不動產的所有權及使用權,從得標後要辦的手續統程如下: 

手續流程-

1. 繳款(得標後7天內)-得標後,你必須在7天內根據法官開立的繳款書,將拍得的法拍屋未繳的價款繳清,才算是正式得標,法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。

2. 取得權利移轉證書(繳款後10天內)-將價款繳清後,法院會在10天內發給得標人權利移轉證書,這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。

3. 申報契稅-不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅,如果超過30天沒有申報就會受罰。

4. 辦理過戶登記(step3+step4共5~7天)-申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記,將不動產正式登記到你的名下,並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在5~7天之間。

5. 點交(須1~2個月)-辦理過戶之後就可以進行不動產的取得,如果是空屋,直接開鎖進去就可以了;但如果有人占用,就必須具狀向法院聲請點交。如果第1次點交無法順利取得不動產,還必須要進行第2次強制點交,視情況可能要費時1~2個月。

 

如何繳清價款 :

得標後的第一件事情,就是必須在得標後的7日內,繳清剩餘的價款,拍定人不可聲請延緩繳付價金期限。換句話說,如果無法在限期內完成價金的繳納,是不能用任何理由來請求延緩。如果不能在7日內繳清,可能會發生以下所列舉的嚴重後果。



繳款流程-到台灣銀行開立本票。如果你採取拿現金直接到法院辦理的話,就直接從2開始。

1. 攜帶台灣銀行開立的本票或現金到法院,請這件法拍屋的承辦股開立繳款單據。

2. 拿單據到法院裡的銀行代收處繳款。→取得繳款證明單據。



價款未如期繳交的後果:

u 法拍屋拍定無效-如果你得標而在拍定後7日內卻沒有將價款繳清,法院將裁定拍定無效,並將拍定的房屋另行拍賣。

u 負擔因減價而再行拍賣的價差-如果再行拍賣的得標低於原拍賣得標價,這時,你必須負擔兩者的價差,並從之前你所繳交的保證金中扣除;如果保證金不足,作為原拍定人的你還必須補足價差,否則債權人可以向法院聲請對你強制執行。

u 無法再參與該房屋的投標-如果你得標後卻沒繳清價款,法院因此裁定這次的拍賣無效,當這棟法拍屋由法院再行拍賣時,你就不能再參與投標。

 

如何取得權利移轉證明 :

繳清價款後5日內,法院會核發你得標的法拍屋的權利移轉證書,這張證明就代表你取得標的物的所有權。

權利移轉證書你可以選擇由法院寄到你指定的地址或是自行領取,但為了保險起見及節省時間,建議你自己去領。 通知對象-法院在你繳清價款之後會發公文給下列對象,讓相關人士能知道法拍屋的所有權動向。

u 債務人及債權人:通知該不動產已拍定,是由誰買受,債務人應將原有的所有權狀交出。

u 地政事務所:通知地政事務所配合得標人辦理產權移轉的登記,並將原有的所有權狀公告作廢。

u 得標人:通知你關於標得的不動產以及一些應辦理的事項。

 

如何辦理權利移轉登記 :

拿到法院核發的權利移轉證書後,雖然表示你已取得法拍屋的所有權,但還是必須到地政機關辦理登記,才算完全取得處分不動產的權利。法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同。



辦理權利移轉流程:

1. 備齊相關證件-身分證正本、影本,法院核發的權利移轉證書以及戶籍謄本。如果由委託代理人幫你辦理,還必須附上委託書。

2. 到地政事務所-到不動產所在地的地政事務所。

3. 填寫土地登記申請書-向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。

4. 填寫登記清冊-向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。

5. 排隊辦理-抽取號碼牌等候叫號辦理,將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員,並繳納地政規費(不動產價錢的1/1000)。

6. 領取新權狀-3天後即可取得新的土地及建物所有權狀。 

契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦,費用約10000~15000元。



土地登記申請書填寫內容:

u 發生日期-就是你辦理登記的當天。

u 申請登記事由-如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋,你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。

u 登記原因-因購買的是法拍屋,所以在這欄勾選「拍賣」

 

如何申報契稅 :

在辦理不動產的過戶登記之前,必須先把相關稅費繳清。法院拍賣的不動產,只需要申報「契稅」,契稅是針不動產中建物部分的價金來課徵,須在取得權利移轉證書後30天內申報。



契稅申報流程:

1. 索取契稅申報書-到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。

2. 填寫契稅申報書-按指示填妥契稅申報書後,連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。

3. 領取稅單-當場即可領取契稅繳費單。

4. 繳費-領取稅單後30天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。

契稅稅率為契約價值的6%,以法院拍賣的不動產而言,就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算,你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。



契稅申報書的填寫內容

u 建號:標購建物的建號。

u 房屋座落:標購建物所座落的門牌地址。

u 立約日期:以法拍屋得標當日為準。

u 申報日期:填寫申報當天的日期。

u 移轉價格:拍定金額,後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件,請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。

u 原所有權人:填寫之前不動產的所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。

u 新所有權人:填寫自己的身分證字號、電話

 

如何辦理點交 :

辦好不動產的登記之後,就可以進行法拍屋的點交了,也就是要取得房子的使用權,如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話,應該可以順利取得,只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否,大致可以分為下列2個階段。

第一階段:自行點交-這是最簡單直接的情況,通常是空屋無人居住時,在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去,你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下:

u 會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。

u 找好鎖匠開鎖,進去後就把鎖換掉。

u 準備照相機,將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。

第二階段:法院第1次點交-如果不動產被債務人占有或是第三人查封後占有的情況,且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下,這時處理的狀況如下:

u 聲請法院點交-你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀,聲請點交,但你必須支付點交人員的出差費,目前的行情是每人700~1000元左右。

u 執行人員現場勘察-法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察了解狀況,和房屋的占有人做軟性的溝通。

u 占有人自行遷離-經過執法人員與占有人協調之後,通常會給1到2個月的限期讓占有人自行遷離。

法院接受聲請點交到實際派人點交可能要1個月的時間

中聯地政士聯合事務所, 中聯不動產鑑定公司 www.c123.com.tw 2361-6347

14個買法拍屋的Step by Step

Step 1

確認自己的需求,如2、3房或套房。

訂出自己心中理想的區位及房價。

Step 2

到法院外牆公告欄看公告。

Step 3

確定標的後,先至該房屋座落地點看屋。

觀察重點:外觀、附近區域環境、屋況及交通。

Step 4

確認心中目標後,至法院領取投標書及保證金存封袋。

Step 5

填寫投標書,並確認攜帶身分證及印章。

將投標書完整填寫,投標人就是日後房屋權狀所有人。

若投標人為法人或未成年,必須寫明代理人身分。

Step 6

到現場注意是否有停拍的公告。

TIPS:何謂停拍?

在拍賣程序中,若債權人與債務人達成協議,債權人可至金服公司製作筆錄撤回執行或暫緩執行,或因當事人未經合法送達、拍賣內容變更等原因而停止拍賣程序。

Step 7

準備投標金(通常是總價的兩成)。

投標金請用台支支票,將保證金放入,並彌封蓋章。

Step 8

在開標前30分鐘,標櫃會開啟,並開放投標。

至投標處選擇任一投標箱,將投標單投入。

Step 9

拍賣官宣布得標人,由超過底標最高價者得標。

拍賣官宣布得標金額,確認無人異議,並核對得標人身分。

Step 10(未得標者)

未得標者,在拍賣結束後,可當場將保證金領回。

得標後,以保證金抵價金,七日內必須將尾款補足。

註:如果逾期未繳款,法院必須重新拍賣,再拍賣後所得的價金,如有差額,必須由原投標人付清。例如某甲拍得總價400萬元的房屋,但七天內並未繳款,因此需重新拍賣。若再次拍定價為325萬元,其中價差75萬元,法院可以強制某甲將價差補足,並要求支付再次投標的相關費用。

Step 11(不點交)

必須由得標人自行處理,法院不介入。

先查出是否有人占用及原因,和占用人溝通,準備搬遷費用。

如果無法處理,提起訴訟。

Step 11(點交)

付完尾款後10天左右,取得權利移轉證明書,同時申請點交。

在一個月內申報契稅,將稅費繳清。

完稅後,送地政機關過戶,大約一周可取得新的所有權狀。

Step 12 (接續點交的流程)

向法院申請點交,法官到現場履勘,並與原屋主及所有權人協商搬遷事宜。

若為空屋,僅需會同轄區警員、里長及鎖匠,進入該屋。

Step 13

若有人霸占並未搬遷,可申請第二次點交。

Step 14

若再不搬遷,可申請第三次點交。

法官申請強制執行,將霸占人驅離。

 

開標後問題

我應該找代標公司嗎 :

近年來法拍屋市場交易熱絡,吸引不少自住型散戶進場撿便宜。但由於法拍屋畢竟不同於一般成屋,從專業的法拍程序,一直到標的物的權利瑕疵等複雜問題,新手稍不留意,可能就得付出大筆學費。因應市場需求,專業的「法拍屋代標公司」應運而生。

應注意代標公司不僅會出價 更要有能力去處理拍定後各種疑難雜症, 許多消費者不熟悉法院競標相關的手續繁雜,乾脆花錢全權委託法拍屋代標公司,付出相當於房屋買賣仲介費約5%的代標成本,從估價、投價到完成過戶,一次搞定。

由於市場上法拍屋代標公司眾多,服務良莠不齊,可能發生各種問題。例如:代標公司與委託人財物交接不清、契約內容權利義務不明;或是因代標公司專業能力不足,解讀法院公告有問題,在權利移轉、點交過程中,缺乏專業知識去排除相關問題;甚至出現聯合同

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當你必須帶領一個新團隊或訓練一群新進人員時,自我介紹是很重要的第一關,因為如果成員們連未來共事的對象都不太認識,往後如何有效率地展開合作?

 

我們都有在大團體中聽成員逐一自我介紹的經驗,每當輪到第三個人報告時,我們通常已經忘了第一個人的名字。

當你必須帶領一個新團隊或訓練一群新進人員時,自我介紹是很重要的第一關,因為如果成員們連未來共事的對象都不太認識,往後如何有效率地展開合作?建議你不妨跳脫制式做法,改採下列4個有創意的自我介紹方式,不但有助於團隊合作,而且你將會發現,即使在很長一段時間過後,當會議主題早已被遺忘,大家卻依然記得當時別人自我介紹的內容。

 

1.重複唱名法(適合成員多於10位時)

 

第一個人自我介紹後,第二個人必須在開始介紹自己之前,先說出第一個人的名字;而第三個人在自我介紹之前,則必須先說出前兩人的名字,以此類推。透過這個方法,每個人都會豎起耳朵聆聽別人說話,而當所有人都做完自我介紹之後,幾乎每個人都會記得其他人的名字。

 

2.介紹他人法(適合成員眾多的情況)

 

每個人不是介紹自己,而是介紹自己右邊或左邊的成員,比方說:「這位是王建國,他已經在本公司服務5年,最早擔任品保分析師,目前是創新實驗計畫的負責人。」在應用這個做法時,可以事先花兩分鐘讓成員認識彼此,有立即熟絡感情的效果。

3.分享祕密法(適合新進人員訓練)

 

每個人起立介紹自己,除了姓名、部門、家庭、經歷等制式內容之外,還必須說出一個自己鮮少為人所知的祕密。這會讓自我介紹的那段時間變得相當有趣,有人可能會說出:「我喜歡跳傘」「我會唱歌劇」「我害怕杏仁的味道」「我是動漫迷」……。這個方法的目的是讓大家用更多的角度看待彼此,而下次一旦遇到對方,就會有很好的聊天話題。

 

4.工作成果分享法(適合專案團隊)

 

要求成員在自我介紹時,除了報上姓名之外,還要說出各自代表的部門,或是自己在本周最自豪的工作成果。這些資訊分享,不僅可讓每個人更容易被記住,對於團隊日後推展工作,也將有所幫助。

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加入團隊歷程的是一場帶不走的盛宴   學習複製所有的成功的打拼經驗 

 
「成功,可以從模仿開始複製,但要慎選夥伴」

挑選對的環境,在其中學習、耳濡目染,能達到事半功倍的效果。

方向正確了,學習他複製他成就他

「倘若你有幸年輕時待過巴黎,那麼,不管日後去了哪裡,它都會與你同在,

因為巴黎是一場可以帶著走的盛宴,」海明威說過,環境對人的影響是深遠的。

為了學習法拍,加入了團隊 ; 為了學習團隊,參與了所有的活動。

過程不輕鬆,但參與的越多內化的經驗越豐富。


團隊打破舊有框架、跨足多元領域、法拍、改建、出租、出售、貧窮創業,

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6/27號邀請你一起參與我們的團隊 ,讓你的生活注入更多經驗。

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